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太原限购政策悬而未落 有房企称“为客户抢时间”

2018-06-13 16:29 已读

5月14日的前几天,即限购政策还未出台的日子,太原市房地局门口一大早六七点钟就挤满了人,他们都是赶在限购政策出台之前办理过户手续,这是他们最要紧的事。

刘鹏回忆起太原本轮楼市调控时的市场情形感慨而言,“人们闻风而动,市场反应总是比政策快一点”。

也有例外,市场反应比政策慢半拍。距离5月14日太原市人民政府办公厅下发《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》(以下简称“意见”)已经一周, 5月21日,中国房地产报记者以购房者身份致电太原绿地城、新城吾悦首府等多个品牌住宅楼盘时被其工作人员告知,“政策规定外地人需1年或者连续6个月的社保与纳税证明,目前政策还未正式实施,具体什么时候要求实施我们也不知道,你这两天抓紧来办,交完钱立马让银行放贷,还有操作空间,过几天就不好说了。”记者发现,意见明确称,“本实施意见自发布之日实行”。

这只是限购下市场与政策博弈的一个对立面,残喘些许。人们一定记得限购后的第5天,5月19日富力天禧城开盘人潮涌动,其视频和照片在社交网络上快速传播,外界将其解读为“楼市越限越热”。太原楼市是否真的越限越热,其背后到底是一个什么样的局。

“除了房价限购影响不到我们”

住在太原城南的王苗最近正在为购置一套学区房而四处奔走,因为小产权房持有的“小本”没有对口的好学校,她希望在离现在住处不远的地方买一套“大本”的房子。“大本”“小本”的说法,在太原这座城市很流行,一位房地产人士告诉中国房地产报记者,“这里以前的城中村改造比较多,集体用地上建的小产权房也很多。”

山西省委前书记王儒林2014年在太原市调研后就指出,“太原全市小产权房面积高达2700多万平方米,这已经成为太原市累积下来的一道大难题。”截至2017年年底,太原市市长耿彦波留言板上被提及的小产权房达38个。耿彦波在一次接待买房群众上访时说:“没有证的房子你们都敢买啊!”

小产权房人群换“大本”的需求旺盛,是推动太原新房市场火热的一个因素,但目前小产权房整顿还并未火烧眉毛。王苗告诉记者,“一直说要整顿小产权房,但是小本房子太多了,太原五证全的楼盘很少,我们了解过,很多楼盘只有两三个证,然后慢慢办。”

“现在除了房价上涨,其他因素还暂时影响不到我们买房,限购也没什么影响。”王苗告诉记者。意见称,已拥有一套住房的城六区居民家庭只要提供1年以上或者连续6个月以上社保或纳税证明,即可购买第2套房,二套住房首付款比例不低于40%。

即便购房门槛被抬高,但在王苗这样刚需购房人群看来,买到一套适合未来居住生活的新房很重要,宽松的限购政策还不至于将其彻底拦在门外,反而是高涨的房价让不少人却步。国家统计局公布的数据显示,截至2017年12月底全国70个大中城市中房价上涨的有57个,按房价涨幅由高到低排序,太原位居第18位,且二手住宅环比价格涨幅居全国第二,仅次于昆明(楼盘)。

限购月密集推盘

“太原今年春节后至限购之前推出的大盘不是很多。”一家大型房企负责人告诉记者。记者根据公开资料梳理,今年春节后至4月底太原共有9个楼盘开盘,进入5月以来,已经有7个楼盘密集开盘,另外还有两个楼盘虽未确定具体时间但也计划在5月开盘。可以看出,限购月开盘数量几乎等同于前两个月。

市场的推盘节奏变速是影响刚需蜂拥入市的另一个原因。记者查询数据发现,太原今年上半年推盘区域主要集中在万柏林区与晋源区。太原城六区的房价分布态势是,小店区1.5万元/平方米左右,万柏林1.3万元/平方米,晋源区1.3万元/平方米左右,杏花岭区1万元/平方米左右,尖草坪区约1万元/平方米,迎泽区属于老城区,供房数量较少。

受区域价格与市场推盘节奏的影响,限购政策发布后第5天,在社交网络上疯传的富力天禧城以“位于北中环街均价11500元”被疯抢的现象变得可以理解。太原房产销售人员向记者确认,富力天禧城是刚需盘。

一位太原房地产人士称,“限购后感觉买房的人倒是多了,市场凸显开发商饥饿营销与购房者恐慌性需求。”

“太原正儿八经限购了”

房价上涨,价格低的楼盘理所当然会受到刚需青睐,但房价传递出持续上涨信号,正在影响刚需购买力心态。

太原房价上涨的动力是炒房客所为吗?很多人在提问。

“太原这次算是正儿八经限购了,前几次的政策对市场都没有什么影响。”上述大型房企负责人称。事实上,就2016年至今的这轮全国调控期间,太原的政策算是相对温和。去年10月12日,太原房管局发布《关于控制二手住房短期交易转让的通知》称,城六区新购住房取得《不动产权证》或《房屋所有权证》之日起满2年方可交易转让,但此次限售令并未掀起波澜。此次意见中的重申2年限售,抑制炒房目的明显。

“太原还是以刚需为主,也不能说没有炒房客,但并不是近几年才有的事。像2015年就已经建成的恒大华府,入住率不超过三分之一,晚上看亮灯情况就知道。晋源区前几年炒作过旅游发展楼盘的概念,但是一直没有炒起来。”小店区一位从业10多年的房地产人士透露。

有意思的是,太原的房价上涨让太原这座城市本身滋生了一批炒房客。随着太原房价上升,离太原车程不过40分钟的榆次受到了大房企与太原人的双双青睐,半年时间里新房均价直线上升,在多家新房二手房信息交易网站搜索“太原新房”时,晋中市的榆次也会出现在搜索结果中。

“榆次房价涨得当地人都买不起了,到榆次买房的有很多都是太原人,太原的房价会不会也一样涨得让太原人买不起而给了其他人机会?”上述小店区房地产人士表达了困惑。

但据绿地城、新城吾悦首府多家楼盘销售人员透露,限购政策还未真正落到项目的实际销售中,他们所要做的就是“为客户抢时间”。

融创外滩壹号工作人员5月22日下午致电记者询问近期是否有买房意向,其称如果是外地户口在太原首次购房,他们可以找人搞定限购政策中说的社保和纳税证明,保证能够买到房。

地价涨幅第一的后遗症

可以确定的是,太原房价上涨的基因是大房企进入后地价的上升。

中国房地产报记者在去年的《太原地价涨幅全国第一 2018年房价上涨压力巨大》一文中就曾提出,2017年,太原迎来近五年以来第二轮地价上涨,与上一轮不同的是,此次上涨得益于市场对二线城市的预期升温,以及太原这座能源型城市在新的五年规划中需要以土地作为筹码来缓解去“黑色经济”下的硬着陆。

在原国土资源部的监测数据中,2017年第一季度、第二季度太原综合地价和住宅地价环比增速均为二线城市中最高。2017年第三季度,全国主要监测城市地价总体水平为4012元/平方米,二线城市中综合地价环比增速最高的是太原,为4.46%,同比增速最高的也是太原,为29.95%,住宅地价同比增速最高的还是太原,为33.88%。

值得注意的是,太原2017年第二季度和第三季度综合地价的同比增速不仅为二线城市第一,同时也均为全国第一。

对此,一位接近某大型房企的职业经理人坦言:“说实话地价上涨让我们有压力,但是谁说这不是又一次机会呢?”

“太原最近关停很多企业,但是城市发展又需要修建地铁,改善大框架,所以土地成为一项收入来源。”一位房地产人士表示。

现在,地价的压力已经陆续作用到了房价上。此次意见明确加强商品住房价格管控,销售价格不得高于周边同品质同类型住宅价格。不限购限价的城市加入到限购限价行列来了,若太原地价房价上涨的势头就此被按住,那城市转型还能借助怎样的红利?

这是个问题。那些觉醒过来的刚需买房人群,他们认为,与其被房价颠覆,不如让自己先走一步。